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Explicación de la ejecución hipotecaria: cómo y por qué ocurre

Explicación de la ejecución hipotecaria: cómo y por qué ocurre
13 enero, 2021
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Category: Puntaje Crediticio

Entender el proceso que permite a un banco tomar su casa

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La ejecución hipotecaria es el proceso que utilizan los prestamistas para recuperar una casa de los prestatarios que no pueden pagar sus hipotecas. Al emprender acciones legales contra un prestatario que ha dejado de hacer pagos, los bancos pueden intentar recuperar su dinero. Por ejemplo, pueden tomar posesión de su casa, venderla y utilizar las ganancias de las ventas para pagar su préstamo hipotecario. Comprender por qué ocurren las ejecuciones hipotecarias y cómo funcionan puede ayudarlo a navegar, o preferiblemente evitar, el complejo proceso.

Por qué ocurren las ejecuciones hipotecarias

Cuando compra una propiedad cara, como una casa, es posible que no tenga suficiente dinero para pagar el precio de compra completo de una vez. Sin embargo, puede pagar un pequeño porcentaje del precio por adelantado, generalmente entre el 3% y el 20% del precio, con un pago inicial, y pedir prestado el resto del dinero, que se reembolsará en años futuros.    

Sin embargo, el resto del dinero aún puede ascender a cientos de miles de dólares, y la mayoría de las personas no ganan ni cerca de eso anualmente. Por lo tanto, como parte del contrato de préstamo, aceptará que la propiedad que está comprando servirá como garantía para el préstamo .   Si deja de hacer los pagos, el prestamista puede ejecutar la propiedad, es decir, recuperarla, desalojar usted, y vender la propiedad utilizada como garantía (en este caso, la casa) para recuperar los fondos que le prestaron y que no puede devolver.    

Para asegurar este derecho, el prestamista pone un gravamen sobre su propiedad. Para mejorar sus posibilidades de recuperar el dinero que prestan, (generalmente) solo prestan si tiene una buena relación préstamo-valor (LTV), un número que representa el riesgo que correrá el prestamista al otorgar alguien un préstamo garantizado, como una hipoteca. Para calcular la proporción, el prestamista divide el monto de su préstamo por el valor de la vivienda y luego multiplica el resultado por 100 para obtener un porcentaje. Los prestamistas consideran ideal una relación LTV del 80% o menos.  

Si tiene una relación LTV que excede el 80%, generalmente necesitará un seguro hipotecario privado (PMI), que puede agregar decenas de miles de dólares a la cantidad que paga durante el plazo del préstamo.

Cómo funcionan las ejecuciones hipotecarias

La ejecución hipotecaria es generalmente un proceso lento. Si realiza un pago con unos días o semanas de retraso, probablemente no se enfrentará al desalojo. Sin embargo, puede enfrentar cargos por pagos atrasados ​​en tan solo 10 a 15 días. Por eso es importante comunicarse con su prestamista lo antes posible si ha atravesado tiempos difíciles o espera hacerlo en un futuro cercano; puede que no sea demasiado tarde para evitar una ejecución hipotecaria.

El proceso de ejecución hipotecaria en sí mismo varía de un prestamista a otro y las leyes son diferentes en cada estado; sin embargo, la descripción a continuación es una descripción general aproximada de lo que podría experimentar. Todo el proceso puede llevar varios meses como mínimo.

Comienzan los avisos.Por lo general, comenzará a recibir comunicaciones tan pronto como se pierda un pago, y esas comunicaciones pueden incluir un aviso de intención de seguir adelante con el proceso de ejecución hipotecaria. En general, los prestamistas inician procedimientos de ejecución hipotecaria de tres a seis meses después de que no realiza su primer pago hipotecario. Una vez que haya dejado de realizar los pagos durante tres meses, es posible que reciba una “Carta de demanda” o “Aviso para acelerar” solicitando el pago dentro de los 30 días. Si, al final del cuarto mes de pagos atrasados, aún no ha realizado el pago, muchos prestamistas considerarán que su préstamo está en mora y lo derivarán al abogado del prestamista. Aquí es cuando las cosas se ponen críticas. Lea todos sus avisos y acuerdos detenidamente y hable con un abogado o un representante de EE. UU.Consejero de vivienda del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) para mantenerse informado.

Se produce una ejecución hipotecaria judicial o no judicial.Cuando se trata de procedimientos de ejecución hipotecaria, hay dos tipos de estados: estados judiciales y no judiciales. En los estados judiciales, su prestamista debe emprender acciones legales contra usted en los tribunales para ejecutar la hipoteca. Este proceso lleva más tiempo, ya que a menudo tiene de 30 a 90 días entre cada evento. En estados no judiciales, los prestamistas pueden ejecutar una ejecución hipotecaria basándose en la cláusula de “poder de venta” en los acuerdos que ha firmado con ellos, y un juez no está involucrado. Como puede imaginar, las cosas se mueven mucho más rápido en los estados no judiciales. Pero en cualquier tipo de estado, se le dará un aviso por escrito para que realice el pago seguido de un “Aviso de incumplimiento” y un “Aviso de venta”. Puede luchar contra la ejecución hipotecaria en la corte; en un estado judicial, generalmente se le entregará una citación, mientras que en un estado no judicial,deberá emprender acciones legales contra su prestamista para detener el proceso de ejecución hipotecaria. Hable con un abogado local para obtener más detalles.

Puede detener el proceso. En ciertos estados, los prestamistas deben ofrecer a los prestatarios la opción de restablecer el préstamo y detener el proceso de ejecución hipotecaria. Si esas opciones son realistas o factibles o no, es otro asunto. Los prestamistas podrían decirle que puede restablecer el préstamo en cualquier momento después del “Aviso de venta” hasta la fecha de ejecución hipotecaria (la fecha de venta) y permanecer en la casa si realiza todos (o una parte sustancial) de los pagos atrasados ​​y cubre los gastos legales. tarifas y multas cobradas hasta ahora. Es posible que también tenga la oportunidad de cancelar el préstamo en su totalidad, pero esto solo puede ser factible si logra refinanciar la casa o encontrar una fuente sustancial de dinero.  

Esté preparado para una subasta y un eventual desalojo. Si no puede evitar la ejecución hipotecaria, la propiedad se pondrá a disposición del mejor postor en una subasta que ejecute el tribunal o la oficina del alguacil local. Si nadie más compra la casa (lo cual es común), la propiedad pasa al prestamista. En ese momento, si todavía está en la casa (y no ha hecho los arreglos necesarios para proteger la casa), enfrenta la posibilidad de desalojo y es hora de alinear nuevos alojamientos. Las leyes locales dictan cuánto tiempo puede permanecer en la casa después de la ejecución hipotecaria, y debe recibir un aviso informándole cuánto tiempo puede quedarse. Pregúntele a su antiguo prestamista sobre cualquier incentivo de “efectivo por llaves”, que puede ayudar a facilitar la transición a una nueva vivienda (suponiendo que esté listo para mudarse rápidamente).  

Obtenga una segunda oportunidad a través de una redención. Muchos estados ofrecen lo que se conoce como redención, un período después de que ocurre la venta por ejecución hipotecaria cuando aún puede reclamar su casa. El “Aviso de venta” generalmente le informará sobre el período de redención, y los plazos varían según el estado. Por lo general, debe estar dispuesto a pagar el saldo del préstamo que adeuda y los costos asociados con el proceso de ejecución hipotecaria para reclamar la vivienda.  

A menudo, pasan cuatro meses después de que no realiza su primer pago antes de que esté oficialmente en mora con su préstamo.

Consecuencias de una ejecución hipotecaria

El resultado principal de pasar por una ejecución hipotecaria es, por supuesto, la venta forzosa y el desalojo de su casa. Necesitará encontrar otro lugar para vivir y el proceso podría ser extremadamente estresante para usted y su familia.

El funcionamiento de las ejecuciones hipotecarias también las encarece. A medida que deja de hacer los pagos, su prestamista puede cobrar cargos por pagos atrasados ​​y usted puede pagar los honorarios legales de su bolsillo para luchar contra la ejecución hipotecaria. Cualquier cargo agregado a su cuenta aumentará su deuda con el prestamista, y es posible que aún deba dinero después de que su casa sea tomada y vendida si los ingresos de la venta no son suficientes (lo que se conoce como “deficiencia”).  

Una ejecución hipotecaria también afectará su puntaje crediticio. Sus informes de crédito mostrarán que la ejecución hipotecaria comenzará uno o dos meses después de que el prestamista inicie el procedimiento de ejecución hipotecaria, y permanecerá en el informe durante siete años. Te resultará difícil pedir prestado para comprar otra casa (aunque es posible que puedas obtener ciertos préstamos del gobierno en uno o dos años) y también tendrás dificultades para obtener préstamos asequibles de cualquier tipo. Sus puntajes crediticios también pueden afectar otras áreas de su vida, como (en casos limitados) su capacidad para conseguir un trabajo .

Cómo evitar una ejecución hipotecaria

El acto de recuperar su casa es el último recurso para los prestamistas que han perdido la esperanza de recibir un pago. El proceso lleva mucho tiempo y es costoso para ellos (aunque pueden intentar pasarle algunas de esas tarifas), y es extremadamente desagradable para los prestatarios. Afortunadamente, puede seguir algunos consejos para evitar una ejecución hipotecaria: