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Explicación del proceso de aprobación de préstamos hipotecarios: los 6 pasos para el cierre; Blog de HBI

Explicación del proceso de aprobación de préstamos hipotecarios: los 6 pasos para el cierre; Blog de HBI
13 enero, 2021
Author:

Por Brandon Cornett | © 2020, todos los derechos reservados | Prohibida la duplicación

Los compradores de vivienda por primera vez tienden a encontrar confuso el proceso de aprobación de una hipoteca. Lo sabemos, ¡porque recibimos sus preguntas por correo electrónico de forma regular! Por eso hemos creado esta guía para guiarlo a través de los diferentes pasos en un proceso típico de aprobación de una hipoteca.

Nota: El proceso de préstamo puede variar de un prestatario a otro debido a una variedad de factores. Por lo tanto, su experiencia puede ser ligeramente diferente a la que se describe a continuación. Estos son los seis pasos que generalmente se llevan a cabo antes de que un prestamista apruebe un préstamo hipotecario.

Explicación de los 6 pasos del proceso de aprobación de una hipoteca

Descubrimos que a las personas les resulta más fácil comprender el proceso de aprobación de un préstamo hipotecario cuando se explica como una serie de pasos. Entonces, hablemos de las seis etapas principales que ocurren en el camino (como se muestra en la imagen de arriba).

Paso 1: aprobación previa de la hipoteca

Puede pensar en la aprobación previa como una especie de evaluación previa financiera. Tiene “pre” en el nombre porque ocurre al principio del proceso de aprobación del préstamo hipotecario, antes de comenzar a buscar una vivienda.

La aprobación previa es cuando un prestamista revisa su situación financiera (particularmente sus ingresos, activos y deudas) para determinar si es un buen candidato para un préstamo. También le dirán cuánto están dispuestos a prestarle y le proporcionarán una carta de aprobación previa a tal efecto. El prestamista también puede verificar sus informes crediticios y puntajes en esta etapa.

Este es un paso beneficioso en el proceso de aprobación de la hipoteca, ya que le permite limitar la búsqueda de viviendas. Si omitiera la aprobación previa y pasara directamente al proceso de búsqueda de casa, podría terminar perdiendo el tiempo buscando casas que estén por encima de su rango de precios.

Paso 2: Acuerdo de compra y búsqueda de vivienda

Una vez que haya sido preaprobado para una cierta cantidad, puede comprar con más confianza dentro de ese rango de precios. Y eso lo lleva al segundo paso importante en el proceso de aprobación de una hipoteca: buscar una casa.

Hemos escrito extensamente sobre el proceso de búsqueda de casa. Aquí hay algunos consejos para la búsqueda de una casa dirigidos a los compradores de vivienda por primera vez en particular.

Su prestamista hipotecario no está muy involucrado en esta etapa. El trabajo de búsqueda de vivienda lo realizan principalmente los compradores y sus agentes inmobiliarios.

Pero el prestamista vuelve a entrar en escena una vez que ha hecho una oferta para comprar una casa. Ahí es cuando pasa al siguiente paso del proceso de aprobación de la hipoteca: completar una solicitud.

Paso 3: Solicitud de préstamo hipotecario

Ha sido preaprobado para un préstamo. Ha encontrado una casa que satisface sus necesidades y ha hecho una oferta para comprarla. El vendedor ha aceptado tu oferta. Ahora es el momento para la siguiente etapa del proceso de aprobación de la hipoteca, y esa es la solicitud de préstamo.

Este es un paso sencillo en el proceso, porque la mayoría de los prestamistas utilizan el mismo formulario estandarizado. Usan la Solicitud Uniforme de Préstamo Residencial (URLA), también conocida como formulario Fannie Mae 1003. La solicitud solicita información sobre la propiedad que se compra, el tipo de préstamo que se utiliza, así como información sobre usted, el prestatario.

Puede encontrar una solicitud de préstamo de muestra en línea: simplemente haga una búsqueda en Google de “Fannie Mae form 1003”.

Paso 4: Procesamiento de hipotecas

Una vez que tenga un acuerdo de compra y una solicitud de préstamo completa, su archivo pasará a la etapa de procesamiento. Este es otro paso importante en el proceso más amplio de aprobación de préstamos hipotecarios.

Los procesadores de préstamos recopilan una variedad de documentos relacionados con usted, el prestatario, así como con la propiedad que se compra. Ellos revisarán el archivo para asegurarse de que contenga todos los documentos necesarios para el proceso de suscripción (paso 5 a continuación). Estos documentos incluyen extractos bancarios, registros de impuestos, cartas de empleo, el acuerdo de compra y más.

El procesador de préstamos también puede:

  • ordenar informes de crédito (si esto aún no se ha hecho),
  • comenzar a verificar ingresos, activos y empleo, y
  • ordenar una tasación de la vivienda para determinar el valor de la propiedad.

Los pasos exactos realizados por el procesador de préstamos pueden variar ligeramente de una empresa a otra. También varía según el tipo de préstamo hipotecario que se utilice. Pero, por lo general, es así como funciona. Después de esto, pasará a uno de los pasos más críticos durante el proceso de aprobación de la hipoteca: la suscripción.

Paso 5: Suscripción hipotecaria

La suscripción es donde el “caucho se encuentra con el camino”, cuando se trata de la aprobación de préstamos. Es trabajo del asegurador examinar de cerca toda la documentación del préstamo preparada por el procesador de préstamos, para asegurarse de que cumpla con los requisitos y las pautas de préstamo.

El suscriptor es el tomador de decisiones clave durante el proceso de aprobación de la hipoteca. Esta persona (o equipo de personas) tiene autoridad para rechazar el préstamo si no cumple con ciertos criterios preestablecidos. El asegurador verificará dos veces para asegurarse de que tanto la propiedad como el prestatario cumplan con los requisitos de elegibilidad para el producto o programa hipotecario específico que se esté utilizando.

La principal responsabilidad del asegurador es evaluar el nivel de riesgo asociado con su préstamo. Él o ella revisará su historial crediticio, su relación deuda-ingresos, sus activos y otros elementos de su panorama financiero para predecir su capacidad para hacer los pagos de su hipoteca.

Los suscriptores hipotecarios se centran en las “tres C” de la suscripción: capacidad, crédito y garantía:

  • Capacidad – ¿Tiene los recursos financieros y los medios para pagar sus deudas, incluido el préstamo hipotecario? Para responder a esta pregunta, verán su historial de ingresos y sus deudas totales.
  • Crédito : ¿Tiene un buen historial de pago de deudas, como lo demuestran sus informes y puntajes de crédito?
  • Garantía : ¿La propiedad sirve como garantía suficiente para el préstamo, en función de su valor de mercado actual? El asegurador utilizará el informe de tasación de la vivienda para determinar esto.

Si el suscriptor encuentra problemas durante este proceso de revisión, él o ella podrían darle al prestatario una lista de condiciones que deben resolverse. Esto se conoce como aprobación condicional. Un ejemplo común de una “condición” es cuando un asegurador solicita una carta de explicación relacionada con un depósito o retiro bancario en particular.

Si los problemas descubiertos son de naturaleza menor y los prestatarios pueden resolverlos de manera oportuna, entonces el préstamo hipotecario puede avanzar y eventualmente resultar en aprobación. Sin embargo, si el suscriptor descubre un problema grave que está fuera de los parámetros de elegibilidad para el préstamo, podría ser rechazado por completo. Algunos prestatarios navegan por el proceso de suscripción sin ningún problema. Varía.

La suscripción es posiblemente el paso más importante en el proceso de aprobación de una hipoteca, porque determina si el préstamo se aprueba o no en última instancia. Puede obtener más información sobre el proceso aquí.

Paso 6: Aprobación y cierre del préstamo hipotecario

Si el asegurador hipotecario está convencido de que el prestatario y la propiedad que se compra cumplen con todas las pautas y requisitos, lo etiquetará como “claro para cerrar”. Esto significa que se han cumplido todos los requisitos y se puede financiar el préstamo. Técnicamente hablando, este es el paso final en el proceso de aprobación de la hipoteca, aunque hay un paso más antes de que se cierre el trato, y eso es cerrar.

Antes del cierre, toda la documentación de respaldo (o “documentos de préstamo”, como se les llama) se envía a la compañía de títulos que se ha elegido para manejar el cierre. Y hay muchos documentos. Los compradores y vendedores de viviendas deben entonces revisar y firmar todos los documentos pertinentes para que los fondos puedan ser desembolsados. Esto sucede en el “cierre” o liquidación.

En algunos estados, el comprador y el vendedor pueden cerrar por separado estableciendo citas individuales con la compañía de títulos o fideicomisos. En otros estados, los compradores y vendedores se sientan en la misma mesa para firmar documentos. El procedimiento puede variar según el lugar donde viva. Puede preguntarle a su agente de bienes raíces o al oficial de préstamos cómo funciona en su área.

Antes del cierre, los prestatarios deben recibir una Divulgación de cierre. Este es un formulario estandarizado de cinco páginas que le brinda detalles finales sobre el préstamo hipotecario. Incluye los términos del préstamo, sus pagos mensuales proyectados y la cantidad que deberá pagar en concepto de tarifas y otros costos de cierre.

Esperamos que haya encontrado útil esta guía para el proceso de aprobación de la hipoteca y le deseamos todo lo mejor en su búsqueda de compra de vivienda.