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Requisitos de préstamos de la FHA y pautas para reparaciones

Requisitos de préstamos de la FHA y pautas para reparaciones
13 enero, 2021
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Una lista de verificación de las reparaciones de la FHA a tener en cuenta

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Los vendedores a veces se mostraban reacios a aceptar ofertas de compradores que estaban obteniendo préstamos de la Administración Federal de Vivienda (FHA) antes de 2006. En ocasiones incluso rechazaron estas ofertas porque la FHA requería demasiadas reparaciones antes de que se pudiera cerrar un préstamo. El vendedor terminaba pagando a menudo por ellos.

Luego, las inspecciones de la FHA se relajaron un poco y las pautas de reparación se suavizaron a partir de enero de 2006 . Todavía tiene estándares mínimos de propiedad con los que se encontrará si está tratando con este tipo de préstamo, pero son menos estrictos.  

La FHA quiere algún tipo de protección porque estas propiedades actúan como garantía para los préstamos que respaldan. Una casa debe estar en un estado razonablemente bueno para que pueda venderse si el comprador no paga el préstamo.

Reparaciones comunes de la FHA: garajes convertidos

Las pautas de reparación de la FHA no son absolutas. Un asegurador puede solicitar reparaciones adicionales, y un garaje remodelado suele ser una señal de alerta.

Depende del tasador y del asegurador decidir si se debe desmantelar el interior de un garaje reformado. El tasador también tiene la opción de simplemente tasar el valor de la casa sin la conversión del garaje, o deducir el costo de demolición.  

Reparaciones de la FHA para adiciones no permitidas

Las mayores preocupaciones de reparación de la FHA son las cuestiones de salud y seguridad, así como la protección de la seguridad de la propiedad y la solidez estructural de la casa. Las adiciones y remodelaciones no permitidas no siempre están terminadas según el código y podrían representar un peligro.

La FHA podría requerir que estos asuntos se lleven al código, o podría no considerar el valor de los asuntos no permitidos en su tasación si decide aprobar el préstamo sin ese requisito.  

Las pautas de reparación de la FHA también están sujetas a las superposiciones del prestamista. La FHA podría aprobar una estructura no permitida, pero un préstamo de la FHA podría ser denegado de todos modos debido a una adición o remodelación no permitida porque las pautas para inversionistas del prestamista lo prohíben.

Requisitos de la FHA para pozos y tanques sépticos

La regla de la FHA para la distancia mínima que debe existir entre los pozos y las fuentes de contaminación puede cambiar las reglas del juego. Por ejemplo, la distancia entre un pozo y un tanque séptico en una propiedad debe ser de al menos 50 pies . Un pozo también debe estar al menos a 10 pies de distancia del límite de una propiedad.  

Esta puede ser una situación costosa de remediar.

Reparaciones de la FHA que deben completarse antes del cierre

Esté atento a las siguientes condiciones en o en una propiedad potencial:

  • Pintura descascarada en casas construidas antes de 1978 , que podría ser un peligro de plomo
  • Bajantes sin pintar y canaletas de lluvia rotas
  • Dependencias en descomposición que necesitan demolición
  • Puertas exteriores que no se abren y cierran correctamente
  • Cableado expuesto y cajas de conexiones descubiertas
  • Problemas importantes de plomería y fugas
  • Sistemas HVAC inoperables
  • Techos con goteras o defectuosos
  • Techos con una esperanza de vida inferior a tres años.
  • Composición del techo sobre batido
  • Infestaciones de plagas activas y visibles
  • Alféizares de ventanas, aleros o columnas de soporte podridas en un porche
  • Aparatos faltantes que generalmente se venden con una casa, como una estufa
  • Dormitorios sin ventanas de salida de tamaño mínimo o ventanas con rejas que no se abren
  • Defectos estructurales o de cimentación
  • Sótanos húmedos
  • Evidencia de agua estancada en el espacio de acceso
  • Electrodomésticos de cocina inoperables
  • Piscinas vacías, piscinas sin bombas que funcionen y piscinas abandonadas con peces mosquito
  • Pantallas rasgadas
  • Sin válvula de alivio de presión en el calentador de agua
  • Vallas inclinadas o rotas

Reparaciones que no es necesario arreglar antes de cerrar

Algunas reparaciones no tienen que completarse antes del cierre, pero aún querrá realizar un seguimiento de ellas para futuras referencias:

  • Pintura descascarada en casas construidas después de 1978
  • Vidrio agrietado en ventanas
  • Defectos menores de plomería, como un grifo que gotea
  • Pasamanos faltantes
  • Revestimientos de paredes dañados en casas construidas después de 1978
  • Alfombras gastadas o acabados de piso defectuosos
  • Puertas exteriores golpeadas o dañadas que aún se abren y cierran
  • Peligros de tropiezo, como aceras agitadas
  • Escombros debajo de la casa que requieren remoción
  • Mano de obra pobre
  • Evidencia de infestación de plagas anterior o inactiva
  • Reemplazo de techos planos
  • Prueba de pozos, a menos que sea requerido por las jurisdicciones locales o si se sospecha que el agua está contaminada  

La FHA no se preocupa por los defectos cosméticos. El uso y desgaste normal no arrojará una bandera roja, siempre que no interfiera con la solidez, la seguridad o la seguridad de la vivienda.

¿Quién hace las reparaciones?

No siempre son los vendedores quienes deben realizar las reparaciones requeridas por la FHA. Puede depender de cómo esté redactada la oferta de compra del comprador.

Los agentes de los compradores pueden especificar un límite o un tope en dólares para las reparaciones. Los vendedores pueden estar de acuerdo en aceptar esto, o los compradores pueden tener la libertad de hacer sus propias reparaciones requeridas por el prestamista con el permiso de los vendedores.

Un comprador podría cambiar de un préstamo convencional a un préstamo de la FHA a mitad de camino. El vendedor solo puede aceptar continuar con la transacción si el comprador será responsable de hacer las reparaciones condicionales de la FHA que se requieran en la tasación.

A veces, las reparaciones pueden terminar costando considerablemente más que la estimación de tasación original. Esto puede hacer que el comprador recupere una cantidad significativa de dólares en un momento en el que el trato aún no está finalizado. Una cosa es si la venta finalmente se concreta, pero aún puede significar una buena cantidad de dinero de su bolsillo justo antes del cierre.

¿Cuánto tiempo se deben realizar las reparaciones?

La FHA también establece fechas límite para las reparaciones, por lo que los compradores y vendedores no tienen tiempo ilimitado para negociar quién paga qué.

La FHA requiere que los préstamos se cierren dentro de los 120 días posteriores a la tasación, y el tasador original debe regresar a la propiedad dentro de este plazo para confirmar que se han realizado las reparaciones necesarias. De lo contrario, se requiere una nueva tasación y el proceso comienza de nuevo, aunque es posible una extensión de 30 días en algunas circunstancias.